MPZP - co to jest?
MPZP – czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – może doprowadzić do łez nawet najtwardszych bojowników w walce o idealny dom. Jeśli szukasz działki budowlanej od dłuższego czasu, na pewno masz za sobą kilka prób zmierzenia się z tym tematem. Jeśli dopiero zaczynasz – wszystkie blaski i cienie MPZP dopiero Ci się objawią. W całej okazałości.
MPZP - co to jest i po co?
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to akt prawa miejscowego – czyli w zasadzie uchwała gminy. Poza wieloma celami indywidualnymi gmin, jego główną rolą jest uporządkowanie i usystematyzowanie przestrzeni. Upraszczając, jest to plan danego obszaru, z wydzieloną komunikacją, terenami przeznaczonymi na budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, usługi, rolnictwo, infrastrukturę techniczną, zieleń itd. Dzięki temu gmina może wyodrębnić obszary przeznaczone na park lub na budynki wielorodzinne, wyznaczyć miejsce dla nowej szkoły, ustanowić strefy przemysłowe. Co za tym idzie – konkretnie wskazać kierunek rozwoju i możliwości inwestycyjne dla danego terenu.
Opracowanie MPZP zależy od woli gminy, jest dobrowolne, więc nie wszystkie tereny są nim objęte. Jeśli na terenie, którym się interesujesz, nie ma MPZP, w aspekcie budowlanym będzie Cię obowiązywała Decyzja o Warunkach Zabudowy (DWZ), wydawana każdorazowo przez gminę na wniosek zainteresowanego. Jeśli Twoja działka jest objęta MPZP, zawsze masz obowiązek dostosować się do jego zapisów pod groźbą nieuzyskania pozwolenia na budowę lub kar od Nadzoru Budowlanego.Jak czytać MPZP?
MPZP składa się z części opisowej oraz mapy, która jest załącznikiem do uchwały.
Na mapie opracowywany teren jest podzielony pod względem funkcjonalnym na mniejsze części, z których każda ma swój numer i kolor. Tereny zieleni będą zielone, rolnicze - żółte, mieszkaniowe - brązowe, drogi - białe itd., zgodnie z legendą. W zależności od stopnia skomplikowania Planu na rysunku mogą się pojawić linie zabudowy, linie graniczne terenów objętych np. ochroną konserwatorską lub inne oznaczenia, które zawsze są też opisane w legendzie oraz w treści MPZP.
Część opisowa jest z zasady bardzo podobna dla większości MPZP. W początkowych ustępach znajdziemy ogólne informacje i opis granic obszaru objętego planem. Następnie są opisane nakazy i zakazy dla całego terenu oraz ewentualnie wyznaczonych dodatkowych stref (np. strefy ochrony konserwatorskiej lub przyrodniczej), które mogą dotyczyć zarówno aspektów technicznych i estetycznych zabudowy, jak i określać wymagania formalne dla planowanych inwestycji. Potem następują opisy wymogów dla konkretnych, wydzielonych terenów o różnym przeznaczeniu (zgodnie z mapą), z których obowiązuje nas ten, na którym (lub których!) leży nasza działka.
MPZP w praktyce
Podstawową czynnością w analizie MPZP jest odnalezienie działki, która nas interesuje, w kontekście podziałów na Planie. Być może przez połowę działki ma przebiegać droga, lub ma to być teren rolniczy? Należy pamiętać, że podział terenów w MPZP nie musi się zgadzać z podziałem działek. To plan na przyszłość, wizja tego, jak ma kiedyś wyglądać okolica – nie inwentaryzacja aktualnego stanu.
Kolejnym istotnym krokiem jest sprawdzenie, jakie obiekty są planowane w pobliskim otoczeniu. Czy niedaleko będzie przebiegała droga główna, która może generować hałas? A może działka obok będzie przeznaczona na przepompownię ścieków? Dzięki dokładnemu przeczytaniu Planu unikniesz zakupu działki z uciążliwym sąsiedztwem. MPZP może określać, oprócz funkcji i rodzaju zabudowy, również wiele innych wymogów odnośnie projektowanego budynku. Mogą to być między innymi: maksymalna powierzchnia zabudowy, minimalna powierzchnia terenów biologicznie czynnych, ilość kondygnacji, wysokość budynku, szerokość elewacji, ilość połaci dachowych i kąty ich nachylenia, wysokość i rodzaj ogrodzenia, pasy nasadzeń drzew, materiały elewacyjne… Ważnym elementem każdego MPZP są warunki uzbrojenia terenu w infrastrukturę techniczną, które opisują zasady przyłączenia do mediów lub ograniczenia z tym związane. Każdy Plan jest inny i o różnym stopniu szczegółowości, dlatego tak ważne jest dokładne zapoznanie się z jego treścią. Niestety niektóre plany są napisane w ciężkim urzędniczym języku, a czasem same urzędy mają problem z ich interpretacją.
Zanim zakupisz działkę lub zaczniesz zastanawiać się nad kształtem swojego domu, koniecznie zapoznaj się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. W razie wątpliwości możesz w Urzędzie Gminy złożyć wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z MPZP, którego koszt to zazwyczaj ok. 30-50zł. Dzięki temu unikniesz rozczarowania, kiedy na etapie projektu budowlanego architekt powie Ci, że np. nie możesz zbudować na posiadanej działce wymarzonego domu parterowego, ponieważ wymagane są dwie kondygnacje naziemne.
Zmiany w MPZP
Jeśli chcesz zmienić treść Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, masz prawo zwrócić się z odpowiednim wnioskiem do gminy. Musisz liczyć się z tym, że gmina nie ma obowiązku wprowadzania zmian na życzenie interesanta. Jeśli jednak gmina przychyli się do Twojego wniosku, proces wprowadzania zmian w MPZP może być bardzo długi.
Czytanie i prawidłowe zrozumienie zapisów MPZP może być karkołomnym zadaniem.
Jeśli chcesz mieć pewność, że na wybranej działce można zrealizować Twoje zamierzenie budowlane, poproś o konsultację architekta. Przygotuje on dla Ciebie szczegółową analizę działki oraz wskaże możliwości i ograniczenia danego terenu. Przy okazji możesz również sprawdzić, czy podoba Ci się współpraca z wybranym biurem projektowym. Łatwiej będzie wtedy zdecydować, komu zlecić (lub nie!) projekt swojego domu.