Panie, co tak drogo!?
Ile kosztuje projekt domu i dlaczego?
Na etapie marzeń o wspaniałym, własnym domu zazwyczaj pomijamy kwestie techniczno – administracyjne. Co jest ważne we wspaniałym, własnym domu? Zapach świeżej kawy w przestronnej kuchni, zadbany ogród w blasku porannego słońca, krople deszczu bębniące o okno, kiedy zasypiamy na miękkim materacu w wielkim łóżku… Cóż, niestety - trzeba ten dom najpierw wybudować! A żeby wybudować, potrzebujesz projektu.
Projekt budowlany - o co chodzi?
Projektu budowlanego domu potrzebujemy niezależnie od tego, czy zgłaszamy budowę, czy występujemy z wnioskiem o Pozwolenie na Budowę. Myśląc o projekcie budowlanym zazwyczaj upraszcza się temat, sprowadzając go do rysunków z opisem złożonych do urzędu. Na wstępie muszę zaznaczyć, że rysunki z opisem to tylko wierzchołek góry lodowej. Do złożenia projektu w urzędzie potrzebujemy wielu dokumentów „okołoprojektowych”, wyszczególnionych w Prawie Budowlanym. Spośród nich największym kosztem będą zazwyczaj badania geotechniczne gruntu i mapa do celów projektowych, które są opracowywane przez specjalistów z uprawnieniami w danym zakresie. Na rysunki z opisem natomiast składają się prace projektantów wielu branż (m.in. architektonicznej, sanitarnej, elektrycznej, konstruktorskiej), koordynowane przez głównego projektanta - zazwyczaj architekta. Wszyscy projektanci muszą posiadać ważne uprawnienia budowlane. Co za tym idzie – za każdy podpis biorą osobistą odpowiedzialność.
Projekt budowlany składa się z 3 części – Projektu Zagospodarowania Terenu, Projektu Architektoniczno-Budowlanego i Projektu Technicznego. Dwa pierwsze składa się w urzędzie, trzeci musi być dostępny na budowie.
Projekty domów jednorodzinnych zasadniczo zdobywa się na dwa sposoby: można zdecydować się na kupno gotowego projektu lub wykonanie projektu indywidualnego. Obydwie drogi zawiodą nas ostatecznie do upragnionego celu (domu!), ale w trochę inny sposób.Gotowy projekt domu
Początkowy koszt gotowego projektu domu o powierzchni 120m2 to przeciętnie 4.000zł - 7.000zł. Co mamy w zamian? Zazwyczaj są to rysunki i opisy, które mogą stanowić część projektu budowlanego oraz charakterystyka energetyczna. Po zakupie gotowego projektu należy zatrudnić architekta, który dokona jego adaptacji oraz opracuje brakujące elementy projektu budowlanego i uzyska potrzebne dokumenty. Adaptacja projektu będzie polegała na wykorzystaniu części projektu gotowego, których można użyć w danych warunkach. Najczęściej zmieniane są instalacje wewnętrzne (np. zmiana sposobu ogrzewania, dodanie rekuperacji lub fotowoltaiki, usunięcie instalacji gazowej, itd.) oraz konstrukcja fundamentów i dachu, które należy dopasować do MPZP i lokalnych warunków glebowych i klimatycznych.
Adaptacja projektu gotowego
W zakresie architektury adaptacja obejmie usytuowanie na terenie działki (po przeprowadzeniu analizy warunków zabudowy) i opracowanie projektu zagospodarowania terenu oraz wprowadzenie zmian układu ścian, okien, drzwi – jeśli Inwestor będzie tego potrzebował. Koszty adaptacji? No limit. Wszystko zależy od zakresu i ilości modyfikacji, jakie planujesz wprowadzić. Niezbędne minimum, na które trzeba zaplanować środki, to mapa do celów projektowych i badania geotechniczne gruntu (każde po ok. 1500zł-2500zł dla przeciętnej działki 6-8a, więcej dla większego terenu), pomniejsze opłaty urzędowe (kilkadziesiąt – kilkaset złotych), opracowanie PZT przez architekta i branżystów oraz fundamentów przez konstruktora. Można przyjąć, że minimalny koszt adaptacji gotowego projektu domu razem z uzyskaniem pełnej dokumentacji niezbędnej do Pozwolenia na Budowę to 7.000zł – 14.000zł, jeśli nie chcesz żadnych niezbędnych zmian w projekcie. Łącznie koszt projektu gotowego to 12.000zł – 21.000zł. Jeśli chcesz wprowadzić zmiany w projekcie, koszt będzie wyższy, w zależności od ich rodzaju.
Indywidualny projekt domu
Z wyceną projektu indywidualnego jest trochę trudniej. W tym wypadku wszystko jest dopasowane do klienta, więc koszt projektu i czas poświęcony na niego przez projektantów również jest elastyczny. Cena projektu indywidualnego domu zmienia się w zależności od stopnia skomplikowania budynku, jego konstrukcji i instalacji, a także zaistnienia niestandardowych wymogów administracyjnych (np. ochrona konserwatorska), które wydłużą proces projektowy. Przeciętny koszt indywidualnego projektu to 160-400zł/m2. Daje nam to całkiem duży rozrzut kwot. W celach porównawczych, dla tradycyjnego projektu o małym stopniu skomplikowania, przyjmijmy kwotę 180zł/m2. Dla domu o powierzchni 120m2 kwota to 21.600zł. Czego można się spodziewać po takim projekcie? Pod względem formalnym – wszystkiego, co będziemy mieli po adaptacji projektu gotowego. Zatem pełna dokumentacja do Pozwolenia na Budowę (rysunki wielobranżowe, opisy, charakterystyka energetyczna, badania, mapy, dokumenty urzędowe) dopasowana do działki oraz wszelkich wymogów i warunków administracyjno-technicznych. Wartością dodaną jest możliwość personalizacji projektu w każdym aspekcie, dopasowanie domu do swoich potrzeb, oczekiwań i gustu. W kooperacji z architektem można wypracować rozwiązania, które sprawdzą się przez lata użytkowania budynku.
Porównanie kosztów projektu gotowego i indywidualnego
Tabela kosztowa elementów projektu domu ok. 120mkw [zł]. Koszty mogą się różnić w zależności od regionu.
|
|
Projekt gotowy (bez niezbędnych zmian) |
Projekt indywidualny |
|
Mapa do celów
projektowych |
1.500-2.500 |
|
|
Badania
geotechniczne gruntu |
2.000-2.500 |
|
|
Projekt gotowy
– koszt zakupu |
4.000-7.000 |
x |
|
Opracowanie
Projektu Budowlanego, w tym branże: |
4.500-9.000 |
14.000-37.000 |
|
Architektoniczna |
1.500-3.000 |
6.500-15.000 |
|
Konstrukcyjna |
1.000-2.500 |
3.500-10.000 |
|
Sanitarna |
1.000-2.000 |
2.500-6.000 |
|
Elektryczna |
1.000-1.500 |
1.500-6.000 |
|
RAZEM |
12.000-21.000 |
17.500-42.000 |
Różnice w ofertach biur projektowych
Czynnikiem wpływającym na koszt projektu – adaptacji i projektu indywidualnego – jest również wybór pracowni architektonicznej. Czy opłaca się wybrać najtańszego projektanta? Zazwyczaj nie. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że projekt budowlany determinuje koszty budowy i późniejszej eksploatacji budynku, warto dopłacić za rzetelny projekt. Oszczędności w trakcie budowy i użytkowania, które uzyskamy na rozwiązaniach technicznych, materiałowych i funkcjonalnych, zwrócą wielokrotnie różnicę kosztów projektu. Różnice w ofertach na wykonanie projektu nie biorą się z niczego – są biura projektowe, które zrobią projekt szybko i tanio, jeśli klient tego oczekuje. Jednak "szybko i tanio" oznacza, że główny projektant i branżyści nie poświęcą na opracowanie projektu wiele czasu, co może skutkować przeoczeniem wielu aspektów - funkcjonalnych, materiałowych, technologicznych czy formalnych. Potem, w trakcie budowy, Inwestor dopiero zaczyna się zastanawiać. Czy te fundamenty nie powinny być aby mniejsze? Rezygnujemy z okna dachowego? Trzeba zatrudnić architekta wnętrz i zmienić układ ścian działowych? Kosztów wprowadzania zmian można uniknąć, tworząc rzetelny projekt dopasowany do klienta i już na etapie projektu budowlanego podejmując przemyślane decyzje. A rzetelny projekt wymaga więcej pracy, czasu i zaangażowania, niż tani i szybki.
Projekt gotowy czy indywidualny?
Które rozwiązanie jest lepsze? Nie ma odpowiedzi na to pytanie. Szacunkowy koszt projektu gotowego domu będzie niższy niż indywidualnego, jeśli nie chcesz wprowadzać wielu zmian. Z drugiej strony projekt indywidualny daje możliwość dostosowania budynku do osobistych wymogów Inwestora.