Jak wygląda współpraca z architektem?
Pewnie zastanawiasz się, jak w praktyce wygląda współpraca z architektem. Jak się przygotować? Czego oczekiwać? Poniżej przedstawię Ci pokrótce, co robi architekt na każdym z etapów projektowania i jaki będzie Twój wkład w powstanie projektu.
Zakresy poszczególnych etapów i ich czas trwania są przedstawione dla małej inwestycji, np. budowy domu jednorodzinnego. Oczywiście dla inwestycji o dużej skali czas opracowania każdego etapu projektowego, jego stopień skomplikowania i zakres będą odpowiednio większe.
1. Analiza działki
Najtrudniejszy pierwszy krok, czyli określenie obowiązujących warunków. Analizę działki architekt wykonuje zawsze, przy każdym projekcie – dzięki temu ma świadomość możliwości i ograniczeń danego terenu. Najlepiej i najbezpieczniej jest przeprowadzić analizę jeszcze przed zakupem działki, żeby uniknąć niepotrzebnych, dodatkowych kosztów, które mogą się pojawić na etapie opracowywania Projektu Budowlanego lub już w trakcie budowy.
W zależności od potrzeb Inwestora analiza może obejmować:
- interpretację zapisów MPZP lub WZ, jeśli zostało wydane, lub złożenie wniosku o WZ
- sprawdzenie możliwości przyłączy i uzyskanie promes przyłączenia od dostawców mediów
- określenie prawnych i fizycznych ograniczeń w zabudowie – np. konieczność odrolnienia działki, niekorzystne ukształtowanie terenu, sąsiadująca zabudowa lub infrastruktura ograniczająca możliwości zabudowy działki, ochrona konserwatorska
- opracowanie wstępnego szkicu zagospodarowania terenu, uwzględniającego wytyczne Inwestora
- obliczenie chłonności działki, czyli określenie rodzaju, maksymalnej ilości i powierzchni użytkowej potencjalnej zabudowy
- badania geotechniczne gruntu
Co przygotować?
Numer działki, adres, informacje na temat planowanej inwestycji. Jeśli chcesz, żeby architekt reprezentował Cię przed organami administracji, poprosi Cię o podpisanie pełnomocnictwa w określonym zakresie.
Czego oczekiwać?
Map z wrysowanymi informacjami, rysunku zagospodarowania terenu, opisu
Ile to trwa?
W zależności od zakresu analizy i wielkości inwestycji od kilku dni do miesiąca. Jeśli w grę wchodzą jakiekolwiek sprawy administracyjne, trzeba uzbroić się w cierpliwość i czas, potrzebny na uzyskanie odpowiednich dokumentów.
2. Sprawy administracyjne
Do opracowania Projektu Budowlanego potrzebujemy wielu różnych dokumentów. Możesz sam się tym zająć - złożyć wnioski do odpowiednich urzędów i uzyskać mapę do celów projektowych oraz badania geotechniczne – lub zlecić to architektowi. Wielu projektantów zakłada, że sprawy administracyjne są w cenie projektu. Zamiast przesyłać dokumentację pomiędzy architektem a urzędem przez pośrednika (czyli Ciebie) łatwiej i szybciej jest bezpośrednio skontaktować się z urzędnikiem. Jeśli zdecydujesz się na takie rozwiązanie, architekt poprosi Cię o podpisanie pełnomocnictwa w odpowiednim zakresie. Minus? Przy składaniu wniosku przez pełnomocnika urzędy naliczają opłatę skarbową – 17zł za każdym razem. Ustal z architektem, która strona ponosi te koszty.
W zależności od sytuacji mogą być potrzebne różne dokumenty, uzgodnienia i pisma. Jeśli zdecydujesz się sam występować do urzędów, architekt przedstawi Ci, jakiego rodzaju dokumentacji potrzebuje
Co przygotować?
Pełnomocnictwo (jeśli pozostawiasz sprawy administracyjne architektowi) lub dokumenty według zakresu określonego przez architekta.
Czego oczekiwać?
Zestawu dokumentów lub wytycznych do ich uzyskania
Ile to trwa?
Od 1 miesiąca do kilku lat przy szczególnie skomplikowanych inwestycjach. Zazwyczaj 2-3 miesiące są wystarczające. W międzyczasie projektant opracowuje już projekt koncepcyjny lub budowlany i te terminy najczęściej się na siebie nakładają.
3. Projekt koncepcyjny
To etap, na którym najbardziej się liczy Twoje zaangażowanie. To teraz podejmuje się kluczowe decyzje, od których będzie zależał końcowy efekt. Od zagospodarowania terenu po kolor okien, każdy aspekt projektowanego budynku powinien zostać omówiony.
Na początku projektant omówi z Tobą Twoje potrzeby, oczekiwania (także w zakresie planowanego budżetu!) i inspiracje. Potem, w zależności od umowy, zaproponuje Ci kilka propozycji układu funkcjonalnego, formy budynku, zagospodarowania terenu. Tutaj naprawdę ważna jest dobra komunikacja i wola współpracy – architekt powinien odpowiadać na wątpliwości i uwagi Inwestora, a Inwestor powinien odpowiedzialnie podejmować decyzje. Po kilku rozmowach wyłoni się forma, funkcja i konstrukcja budynku. Sposób przedstawienia projektu koncepcyjnego to zazwyczaj rysunki rzutów, przekrojów, elewacji, zagospodarowania terenu z krótkim opisem oraz model 3d / wizualizacje o różnym stopniu realizmu.
Co przygotować?
Otwartą głowę, inspiracje (np. zdjęcia z internetu), przemyślane własne cele i potrzeby.
Czego oczekiwać?
Rzutów, przekrojów, elewacji, rysunku zagospodarowania terenu. Otwartej głowy i wyjaśnień zastosowanych rozwiązań. Architekt nie zaprojektuje Ci tego, czego nie chcesz (chyba, że zmuszają go do tego przepisy). Czasem będzie próbował namówić Cię na to, czego nie chcesz, ale poda dobry powód.
Ile to trwa?
W zależności od stopnia skomplikowania inwestycji i poziomu współpracy od miesiąca do ok. pół roku
4. Projekt budowlany
Czyli uszczegóławiamy projekt koncepcyjny i przygotowujemy go do złożenia do urzędu na zgłoszenie lub z wnioskiem o Pozwolenie na Budowę. Jeśli projekt koncepcyjny nie był bardzo skomplikowany, dopiero na tym etapie włączają się pozostali branżyści – co najmniej z branży sanitarnej, elektrycznej i konstrukcyjnej. Teraz jest czas na doprecyzowanie rozwiązań technicznych i projektowanych materiałów budowlanych. Na tym etapie architekt będzie się z Tobą kontaktował rzadziej, niż wcześniej, ponieważ wszystko, co najważniejsze, powinno być już ustalone – i projektanci skupiają się już tylko na opracowaniu tych ustaleń. Jeśli będziesz miał jakiekolwiek wątpliwości dotyczące zastosowanych rozwiązań lub przebiegu prac projektowych – nie wahaj się i zadawaj pytania. Zwieńczeniem prac będzie zebranie razem wszystkich uprzednio uzyskanych dokumentów i poszczególnych elementów projektu (Projektu Zagospodarowania Terenu i Projektu Architektoniczno-Budowlanego) i złożenie ich do urzędu oraz przekazanie Ci Projektu Technicznego
Co przygotować?
Trochę cierpliwości i pytania lub decyzje dotyczące rozwiązań technicznych. Jeśli coś nie zostało ustalone wcześniej, projektant na pewno Cię o to dopyta.
Czego oczekiwać?
Pełnego Projektu Budowlanego i uzyskania Pozwolenia na Budowę albo, w razie zgłoszenia budowy, milczącej zgody urzędu lub decyzji o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Ile to trwa?
Od 1,5 miesiąca do pół roku do złożenia projektu do urzędu. Zwróć uwagę, że złożyć projekt budowlany można dopiero po uzyskaniu niezbędnej dokumentacji z punktu nr 2.
5. Projekt wykonawczy
Projekt wykonawczy to opcja dla chętnych. Możesz rozpocząć budowę tylko na podstawie Projektu Budowlanego, który zawiera w sobie zazwyczaj jedynie niezbędne minimum określone w Prawie Budowlanym. Nie myl Projektu Technicznego (który jest nieodłączną częścią Projektu Budowlanego, i który, jako Inwestor, masz obowiązek zapewnić na placu budowy) z projektem wykonawczym, który jest nieobowiązkowym, dalszym uszczegółowieniem Projektu Budowlanego.
Projekt wykonawczy wielobranżowy to dodatkowe rysunki zestawcze, detale, szczegółowy dobór materiałów, urządzeń, sposobu wykonania. Nie jest konieczny przy małej budowie, ale przy większej inwestycji zdecydowanie ułatwia i przyspiesza roboty budowlane. Szczegółowe decyzje są już podjęte na etapie projektu, więc wykonawcy pozostaje jedynie trzymać się projektu i nie tracić czasu na poszukiwania rozwiązań i rozmyślania nad ich plusami i minusami. Pewnego rodzaju rozwiązaniem pośrednim dla mniejszych inwestycji jest zawarcie niektórych elementów projektu wykonawczego w Projekcie Technicznym, w zależności od potrzeb Inwestora.
Co przygotować?
Jeszcze trochę cierpliwości i jeszcze trochę pytań lub decyzji dotyczących rozwiązań technicznych.
Czego oczekiwać?
Uszczegółowionych rysunków z Projektu Budowlanego w dokładniejszej skali, rysunków zestawczych, wskazania konkretnego materiału/urządzenia i ich producenta, rysunków detali technicznych, wskazówek wykonawczych, uszczegółowionego opisu
Ile to trwa?
W zależności od wielkości projektu i stopnia szczegółowości od 1,5 miesiąca do ok. pół roku.
6. Nadzór autorski
Asysta architekta w trakcie budowy. Możesz umówić się z architektem, że raz na jakiś czas wpadnie na budowę w najbardziej kluczowych dla Ciebie momentach. Czasem wystarczy, że architekt przyjdzie tylko zaklasyfikować zmiany w projekcie. Przy bardziej skomplikowanych inwestycjach, wymagających działania na bieżąco, architekt pojawia się na budowie np. raz na tydzień lub nawet deleguje swojego pracownika do stałej współpracy na placu budowy. Co on tam robi? Rozwiązuje bieżące problemy i reaguje na nieprzewidziane okoliczności, zatwierdza zmiany projektowe, przyjmuje rozwiązania zastępcze.
Co przygotować?
Listę spraw wymagających działania architekta.
Czego oczekiwać?
Rozwiązania tych spraw na miejscu lub po przemyśleniu tematu
Ile to trwa?
Tak często i tak długo, jak się umówicie, w zależności od potrzeb.
Współpraca z architektem, w zależności od inwestycji, przebiega na wielu różnych płaszczyznach. Możemy uznać, że kolejne etapy projektowania są podzielone na 3 kategorie: administracyjną, estetyczno-funkcjonalną i techniczną. To, jak dużego zaangażowania architekta w każdej z tych 3 kategorii będziesz potrzebować, powinno zdefiniować zakres jego prac.
Chętnie omówię z Tobą Twoje potrzeby.