Co sprawdzić przed zakupem działki?
Jeśli przeczytałeś już artykuł o tym, jak wybrać działkę budowlaną, wiesz już, na co zwrócić uwagę przy pierwszych oględzinach. Wybrany teren spełnia Twoje wstępne oczekiwania? Świetnie! Teraz czas na dokładniejszą analizę działki.
Spotkałam się niejednokrotnie z sytuacją, w której dopiero w
trakcie przygotowywania dokumentacji do Projektu Budowlanego Inwestor dowiaduje
się, co tak naprawdę kupił. Na pierwszy rzut oka działka jest super – ładna
okolica, dobra komunikacja, przystępna cena. Nic, tylko brać!
Nie, proszę, nie kupuj żadnego terenu w taki sposób. Jest
tak wiele czynników, które mogą Ci uniemożliwić, utrudnić, lub zdecydowanie
zwiększyć koszty budowy domu, że nie byłabym w stanie wymienić ich w tym
artykule. Oczywiście mogą zdarzyć się jakieś kompletnie nieprzewidziane
sytuacje (np. w trakcie robót ziemnych przy fundamentach wykopiesz trupa z
XIIw), ale chodzi o to, żeby zmniejszyć prawdopodobieństwo wpadki. Tania
działka może być tania dlatego, że sprzedający dobrze wie, gdzie jest haczyk, a
Ty jeszcze nie wiesz. Czasem z pozoru nieistotny szczegół może podnieść koszty
budowy o kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy – i niestety nie przesadzam w tej
kwestii.
Część informacji, o których piszę poniżej, można odnaleźć po
prostu na mapach. W zależności od lokalizacji działki, najlepszym źródłem
informacji będą rządowe lub gminne/powiatowe mapy typu Geoportal, SIP. Te mapy
mają wiele zakładek, w których można sprawdzić m.in. infrastrukturę, MPZP,
ukształtowanie terenu. Jeśli masz wątpliwości, skontaktuj się z Gminą lub
poproś o analizę architekta.
Jakie podstawowe sprawy trzeba sprawdzić?
1. Nieśmiertelne MPZP
MPZP i WZ, czyli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i Warunki Zabudowy. Sprawdzenie zapisów MPZP (lub uzyskanie Warunków Zabudowy, jeśli Twoja działka nie jest nim objęta) to podstawa. Mogą one określać praktycznie wszystkie aspekty możliwości zabudowy na danym terenie, od przeznaczenia gruntów po kąt nachylenia dachu i kolor elewacji. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule poniżej.
2. Klasyfikacja gruntu
Najlepszą działką pod budowę domu będzie oczywiście budowlana. W tej sytuacji nic nie musisz robić. Jeśli działka jest innego typu (np., rolna, leśna) należy wystąpić z wnioskiem o zmianę. Chyba, że tak szczęśliwie się składa, że jesteś rolnikiem, wtedy możesz na działce rolnej wybudować dom w zabudowie zagrodowej. Nie każdą działkę można odrolnić, a czasem (nawet jeśli można), to jest to kosztowne przedsięwzięcie. Przed zakupem działki sprawdź koniecznie klasyfikację gruntu i zorientuj się w możliwościach i kosztach. Dodaj ewentualne koszty do ceny działki.
3. Formy ochrony
Odrębną kwestią są pewne formy ochrony zabudowy, o których
nie wszyscy wiedzą.
Wbrew pozorom Konserwator Zabytków nie zajmuje się tylko
stricte zabytkowymi budynkami. Działka, na której nie ma i nie było nigdy
żadnych zabudowań, również może być objęta ochroną konserwatorską. Może to być
np. strefa ochrony związana z historycznym układem wsi, w obrębie której należy
spełnić specjalne wytyczne odnośnie nowej zabudowy. Może być to również strefa
ochrony archeologicznej, w której należy przeprowadzić badania archeologiczne w
trakcie budowy. Zapis o ochronie konserwatorskiej powinien znaleźć się w MPZP
lub WZ, ale warto również sprawdzić gminną i wojewódzką ewidencję zabytków.
Istnieją również formy ochrony przyrody, które będą wpływały
na możliwości zabudowy. Mogą obowiązywać np. na terenach lub w otulinach Parków
Krajobrazowych, czy na terenach Natura 2000. Jeśli działka, którą się
interesujesz leży na takim terenie lub w niedalekiej od niego odległości,
należy sprawdzić przepisy w tym zakresie – inne dla każdego takiego terenu.
Może to być uchwała Rady Gminy, Powiatu. Zazwyczaj takie informacje można
odnaleźć np. na stronie internetowej danego Parku Krajobrazowego.
W przypadku ochrony konserwatorskiej lub przyrodniczej zebranie dokumentów potrzebnych do Projektu Budowlanego jak i samo uzyskanie Pozwolenia na Budowę może się wydłużyć ze względu na dodatkowe procedury, które należy wdrożyć w zależności od indywidualnej sytuacji.
4. Sieci, przyłącza
Oczywiste jest, że jeśli w okolicy pojawiają się takie
zbytki, jak wodociąg czy kanalizacja, chcielibyśmy się przyłączyć do grona
szczęśliwych usługobiorców. Prąd jest w tej sytuacji minimalnym minimum i wbrew
pozorom zazwyczaj nie jest największym problemem. Zarządca sieci energetycznej
prędzej czy później podłączy Twoją działkę do sieci, przy czym, jeśli nie masz
kabla w drodze, może być to później. Gorsza sytuacja jest z wodociągami i
kanalizacją. Co prawda gminy mają obowiązek przyłączenia wszystkich chętnych,
ale wykonują ten obowiązek zgodnie ze swoim (często skromnym) budżetem. W
takiej sytuacji pozostaje budowa przyłącza na własny koszt (później refundowany
przez gminę, ale jest to zwrot środków odsunięty w czasie) albo studnia
głębinowa do poboru wody i szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków. Nie
zawsze łatwo jest zmieścić je na działce przy zachowaniu obowiązujących
przepisów. Dodaj potencjalne koszty przyłącza, studni lub szamba do ceny
działki.
Jeśli sprawdziłeś na mapie, że w drodze przy Twojej działce
jest sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, ciepłownicza, energetyczna, to
niestety nie zawsze oznacza, że możesz się do niej przyłączyć. Czasem sieć lub
jej elementy składowe są już przeciążone i istniejąca infrastruktura po prostu
nie da rady obsłużyć kolejnego odbiorcy.
Żeby uniknąć rozczarowania, warto przed zakupem działki
zwrócić się do zarządcy sieci komunalnych, dystrybutora prądu, gazu, ciepła o
promesę przyłączenia. Jest to dokument, którym później możemy się podeprzeć,
jeśli zarządca zmieni zdanie przy procedowaniu Projektu Budowlanego.
5. Droga dojazdowa i zjazd na działkę
Kwestia własności drogi dojazdowej do budynku ma bardzo duże znaczenie. Jeśli działka drogowa jest prywatna, musisz ustalić warunki przejazdu z jej właścicielem. W przypadku dróg publicznych należy zwrócić się do zarządcy drogi o warunki lokalizacji zjazdu na działkę, jeśli zjazdu jeszcze nie ma. Dla działek usytuowanych przy drodze wojewódzkiej i krajowej projekt zjazdu należy zgłosić we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej. Będą to czynniki zwiększające zarówno koszt projektu, jak i budowy – np. przy konieczności przebudowy istniejącego chodnika. Zwróć uwagę na szerokość drogi dojazdowej. Jeśli będzie zbyt wąska, konieczne może się okazać uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
6. Grunt to... prosty grunt
Do wykonania badań geotechnicznych gruntu namawiam każdego,
kto planuje zakup działki. Takie badania i tak trzeba wykonać do Projektu
Budowlanego, więc jeśli wyniki będą zadowalające, nic nie tracisz. Jeśli nie
będą zadowalające, tracisz 1000-2000zł na badania, a zyskujesz kilkadziesiąt
tysięcy, które dołożyłbyś na etapie budowy – przy wykopach, fundamentach,
odwodnieniu, izolacjach.
Najlepsze do celów budowlanych są grunty proste (czyli
proste warunki gruntowe) – grunty nośne, jednolite, o poziomie wody gruntowej
poniżej planowanego poziomu posadowienia fundamentów.
Każda inna sytuacja będzie wymagała odpowiednich działań,
np. wzmocnienia fundamentów lub wymiany gruntów, które w zależności od
konkretnego rozwiązania podniosą koszt budowy. Zdarzają się skrajne przypadki,
w których np. koszty utylizacji skażonego gruntu będą większe niż początkowy
koszt działki. Dlatego tak ważne jest wykonanie badań PRZED zakupem działki,
nie dopiero przy opracowywaniu Projektu Budowlanego. W tym wypadku nie warto
jest kupować kota w worku.
Jeśli po otrzymaniu wyników badań geotechnicznych masz
wątpliwości co do ich interpretacji, skontaktuj się z geologiem lub
geotechnikiem, który je wykonywał lub z architektem.
Zakup działki pod budowę domu nie jest prostą sprawą i znalezienie „tej jedynej” może się czasem wydawać wręcz nieprawdopodobne. Ale najważniejsze to wiedzieć, CO się kupuje. Jeśli kupujesz używany samochód, zabierasz go do mechanika na testy. W taki sam sposób potraktuj kupno działki budowlanej. Przetestuj, przeanalizuj, przebadaj. Popytaj najbliższych i najstarszych sąsiadów. Sprawdź, co się kryje pod tą piękną zieloną trawą i uroczym krzakiem bzu, a unikniesz rozczarowania, zniechęcenia i dodatkowych kosztów.