Jak wybrać działkę budowlaną?
W tym artykule przybliżę Ci kilka aspektów istotnych przy wyborze działki budowlanej. Jak wybrać tą idealną? Na co zwrócić uwagę? Jak określić priorytety?
Opisywane przeze mnie tutaj aspekty związane z kupnem działki dotyczą tylko procesu projektowego i budowlanego. Nie poruszam tematów związanych ze stroną prawną zakupu działki, ponieważ nie jestem ekspertem w dziedzinie prawa.
Większość informacji, o których piszę poniżej, można odnaleźć po prostu na mapach. W zależności od lokalizacji działki, najlepszym źródłem informacji będą rządowe lub gminne mapy typu Geoportal, SIP. Te mapy mają wiele zakładek, w których można sprawdzić m.in. infrastrukturę, MPZP, ukształtowanie terenu. Jeśli masz wątpliwości, skontaktuj się z Gminą lub poproś o analizę architekta.
1. Zapisy MPZP lub WZ
Zawsze, ale to zawsze(!) sprawdź zapisy Miejscowego Planu
Zagospodarowania Przestrzennego. To właśnie on determinuje możliwości zabudowy
i przeznaczenie terenu Twojej działki i działek sąsiednich. Określa też prawie
wszystkie (lub co najmniej wiele) cechy projektowanego budynku. Ilość
kondygnacji, kąt nachylenia dachu, szerokość elewacji, powierzchnia zabudowy…
Nie chcesz po zakupie działki przekonać się, że możesz wybudować na niej tylko
lokal usługowy, jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego. Każdy plan jest
inny. I każdy zapis planu zobowiązuje Cię do jego zastosowania.
Jeśli działka, którą się interesujesz, nie posiada MPZP,
wystąp do Urzędu Gminy o wydanie Warunków Zabudowy. Na podstawie analizy
istniejącej okolicznej zabudowy urzędnik wyda Ci Warunki obowiązujące na danej
działce.
2. Najbliższe sąsiedztwo
Jeśli działka spełnia Twoje wymagania w zakresie zapisów MPZP, czas przyjrzeć się najbliższej okolicy.
Dobry sąsiad to skarb! Czy wokół są już zabudowania? Jeśli
tak, to jakie? Nowe domy zazwyczaj są zamieszkane przez młode rodziny z dziećmi,
co sprzyja sąsiedzkiej integracji. Starsza i zwarta zabudowa to niestety czasem
zwiastun zimowego smogu związanego z przestarzałymi technikami ogrzewania.
Jeśli niedaleko wybudowany jest zakład przemysłowy lub jest takie przeznaczenie
terenu w MPZP, musimy liczyć się z uciążliwościami, np. hałasem albo wzmożonym
ruchem drogowym. Podobnie będzie w przypadku bliskiego sąsiedztwa ze szkołą lub
większym ośrodkiem usługowym.
Wolisz brak sąsiadów? Dom w „szczerym polu” lub w lesie to
upragniony spokój i cisza, ale za to możliwe są kłopoty z przyłączeniem mediów
lub dojazdem. Lokalizacja blisko natury to też dzikie zwierzęta, które można z
przyjemnością obserwować, ale przed którymi musimy ochronić np. młode drzewa
(przysmak saren na przednówku), uprawy i trawniki.
3. Komunikacja
Dojazd do własnego domu to niebłaha sprawa. Pal licho polną
drogę, kiedy jest lato i piękna pogoda, ale co, kiedy spadnie śniegu po kolana
lub pojawi się błoto po wiosennych roztopach? Nie każdy lubi jazdę samochodem
terenowym! Warto sprawdzić, kto jest właścicielem lub zarządcą drogi, i jakie
są jego plany na rozbudowę lub modernizację dróg w okolicy. Jeśli jest to droga
prywatna, której zostałbyś współwłaścicielem, koszty wykonania i utrzymania
drogi będą obciążały Ciebie i pozostałych sąsiadów.
Jeśli nie jesteś zmotoryzowany, podstawą będzie sprawdzenie
dostępnej w okolicy komunikacji publicznej i tras dojścia na przystanek czy
stację kolejową. Możesz również zainteresować się planami ewentualnej rozbudowy
sieci komunikacyjnej na Twoim terenie.
Przeanalizuj, jak lokalizacja działki ma się pod względem
komunikacji do Twojego aktualnego i potencjalnego miejsca pracy. Nie zawsze
najbliżej znaczy najszybciej. Warto zainwestować w działkę, która leży dość
blisko głównych dróg lub innych ciągów komunikacyjnych, dzięki którym szybko
dostaniesz się w strategiczne miejsca.
Najważniejsze założenia rozbudowy sieci drogowej i
transportu publicznego powinny znaleźć się w Studium Uwarunkowań i Kierunków
Zagospodarowania Przestrzennego, który każda gmina ma obowiązek opracować.
Możesz również zwrócić się do Gminy o wydanie informacji na ten temat.
4. Teren i orientacja
Zwróć uwagę na ukształtowanie terenu. Duży spadek terenu
może skomplikować bryłę budynku, ale może być też wyjściową do atrakcyjnego
zagospodarowania przestrzeni. Jeśli na terenie działki znajdują się rowy
melioracyjne, źródła, stawy – znów może to zwiększyć zarówno atrakcyjność
wizualną i użytkową działki, jak i koszty przedsięwzięcia. Przyjrzyj się, jak
zagospodarowali swoje działki sąsiedzi. Jeśli podsypali grunt, woda opadowa
może spływać z ich terenu na Twój.
Drzewa = cień, przyjemny mikroklimat, opadające liście.
Zastanów się, czy drzewa nie będą kolidowały z Twoim planowanym domem. Ile z
nich trzeba będzie wyciąć, a ile zachować? Jak zabezpieczyć się przed wpływem
drzew na konstrukcję budynku i jego użytkowanie?
Jeśli lubisz słońce, wybierz działkę z ekspozycją jej tylnej
części na południe lub zachód. Wolisz odpoczywać w chłodzie i uciekasz od
gorąca? Taras od północy lub wschodu będzie dla Ciebie najlepszym rozwiązaniem.
5. Dostęp do usług i rekreacji
Pora zastanowić się nad własnymi potrzebami teraz i w
przyszłości.
Jeśli masz lub planujesz mieć dzieci, bliskość szkoły,
przedszkoli i przystanków komunikacji publicznej jest nieocenionym plusem.
Dziecko będzie mogło być samodzielne (odpowiednio do swojego wieku). Łatwiej
będzie mu zaangażować się w dodatkowe aktywności w szkole i poza nią, jeśli nie
będzie zależne od Twojego terminarza i samochodu.
Zarówno dla osób starszych, jak i rodzin z dziećmi, ważna
jest bliska lokalizacja najbliższych podstawowych usług – przychodni, apteki,
sklepu spożywczego i terenów reakreacyjnych – placu zabaw, boiska, parku. Dla
posiadaczy psów dodatkowym atutem będą tereny spacerowe, a dla zapalonych
kolarzy rozbudowana infrastruktura rowerowa.
Pomyśl nad tym, co lubisz robić i dokąd chodzisz
najczęściej. Ułatwiony dostęp do tych właśnie miejsc i aktywności będzie dużym
atutem danej działki, niezależnie od tego, czy będzie to kino, kościół czy siłownia.
6. Kompromisy i priorytety
Jeśli szukasz działki od jakiegoś czasu, już dawno o tym
wiesz, ale i tak czuję się w obowiązku to napisać: NIE MA DZIAŁKI IDEALNEJ.
Zawsze trzeba będzie iść na kompromis, ale ważne, żeby ten kompromis był Twoim
świadomym wyborem. Niech plusów będzie chociaż o jeden więcej niż minusów.
Warto wypisać sobie wady i zalety danej lokalizacji, które odnoszą się
indywidualnie do Ciebie i Twoich potrzeb. Często argumentem przeważającym szalę
są koszty, i nie jest to nic dziwnego. W tej kwestii trzeba zastanowić się, czy
niska cena działki nie jest przypadkiem uzasadniona wysokimi kosztami
potencjalnej budowy. Brak możliwości bezpośredniego przyłączenia do wodociągu,
kanalizacji, prądu? Brak dojazdu, skomplikowane warunki gruntowe?
O tym, czego
nie widać na pierwszy rzut oka, a może być kosztowne w trakcie budowy, piszę w
artykule poniżej:
7. Jakim człowiekiem jesteś i czego potrzebujesz?
Na zakup działki budowlanej ma wpływ wiele czynników – ekonomicznych, estetycznych i społecznych. Spróbuj odpowiedzieć sobie na pytanie: czego właściwie oczekujesz? Co jesteś w stanie poświęcić, żeby zyskać coś innego? Jak wyobrażasz sobie przyszłe życie w nowym domu?